高周转运营模式下，房企快速资本扩张引发工程质量风险

“高周转”，是目前国内各大房企普遍采用的资本运营管理模式。“周转”为专业的商业术语，是指资金从资金形态到货物形态，再重回资金形态，这个循环的过程即为周转；高效的循环过程即为“高周转”。

举一个例子：假设一位投资者拥有一笔投资资金，在正常运营模式下投资一个开发项目，需要2年实现现金流回流，利润为1亿；而在“高周转”运营模式下，这笔投资资金仅需6个月即可实现现金流回流，利润为0.8亿，这意味着在同样的时间内，“高周转”运营模式下，投资者可以完成4个项目，获取3.2亿的利润。

可以看到，“高周转”运营模式的确是企业实现资本扩张的一件利器，而目前国内房地产开发领域就有不少房企采用这种模式，如：

万科高周转模式

万科可谓房企“高周转”运营模式的开创者，早在2010年就创造出“5986”运营模式，即：拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出8成、6成产品必须是住宅。

碧桂园高周转模式

碧桂园的“高周转”模式则为“456，即”拿到地后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转。从买地到资金回流，只需半年就可以周转一次。

龙湖高周转模式

龙湖的高周转模式为“3456”，即“3个月开发，4个月开盘，5个月资金回正，6个月回笼资金”。

在“高周转”运营模式下，三家房企都轻松实现营收破千亿，甚至冲进全国房企榜首前列。但不容忽视的问题是，房企“高周转”模式下快速的资本扩张，往往却是以牺牲房屋住宅的工程质量安全为代价。

1 “高周转”模式下的质量安全风险

“高周转”运营模式的特点即是追求资金回流的效率，即缩短资金投入再回收这一过程的时间，令一定时间内，同样的投资资金可以产生多次的投资收益。客观上来讲，这种资本运营模式本身并没有问题，是一种高级的资本运营管理形态。

但在国内房地产开发领域，一些房企显然过度追求资金回流效率，令“高周转”转向了“走极端”，在严苛的项目管理制度下，极限压缩项目开发建设时间，在短时间内实现资金回流，再重新拿地，重复上述过程，最终实现资本滚雪球一样的快速扩张。

如碧桂园“高周转”运营模式下，项目拍下土地当天，设计人员必须连夜出图；项目负责人必须在20天内开工，否则每天奖金递减1万，20天后每天罚款1万。而后，项目3个月即开盘，4个月完成资金回流，5个月资金再周转……

毫无疑问，这种开发模式势必将带来严重的工程质量安全风险。建筑开发，原本就是一项周期较长、环节较多、管理难度较大的建设实践活动，无论在勘察设计阶段，还是实际施工阶段，客观上都需要一定合理的时间安排。工期骤减相对应的，自然是层出不穷的质量问题，万科、碧桂园、龙湖这三家房企都未能幸免。

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万科：2012年，万科实行了两年的“高周转”运营模式弊端逐渐显露，相继曝出“纸板门”、“毒地板门”、“墙裂门”、“缩水门”、“变电站门”、“设计门”等质量问题。2018年，万科再次曝出中山古镇“楼塌塌”事件。

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碧桂园：2018年，碧桂园因“上海奉贤6·24模架坍塌”、“7·12杭州萧山坑基坍塌”、“安徽六安7·26围墙和活动板房坍塌“等一些质量安全事故，被推上舆论的风口浪尖。

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龙湖：2018年以来，龙湖集团的楼盘质量问题持续发酵，全国各地的龙湖项目连环爆发维权事件。最引入关注的即是2019年8月，一位长沙业主亲赴香港龙湖集团年中业绩发布会，在会上公开维权。

2 “高周转”模式条件不适宜目前国内房地产开发市场

如上文所述，实际上“高周转”运营模式本身并无问题，只是在国内房企的运用过程中过于追求资本利益，极端化的运营管理模式下，令资本扩张速度与项目质量安全间的天平失衡，出现相应的质量安全风险。

客观上来讲，房地产开发领域采用“高周转”运营模式并无不可，但需要具备两大前提条件。

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首先，有意识的抑制资本扩张冲动，科学合理制定项目开发建设周期，为设计、施工等建设环节留有充足的时间；

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其次，“高周转”运营模式下，加速开发建设周期的条件应为专业人才、技术、管理力量的支持，而不是以压缩正常工期，牺牲工程质量为代价。

从目前国内建筑市场环境来看，多数房企都还无法满足上述两大条件：

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一方面，资本市场强有力的利益驱动，令经营者很难自主抑制资本扩张冲动，如碧桂园曾为尽快回笼资金，甚至伪造过地方政府部门的商品房预售证；万科、碧桂园也都曾有过被曝出工程质量安全事件后，依旧继续施工的情形。可见，政府行政监管、处罚威慑并不足以抑制其资本扩张冲动。

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另一方面，各大房企在全国各地城市开发住宅项目，客观上需要大量的专业技术、管理人才，但众所周知，建筑人才的成长周期都是很长的，如项目经理、总工程师，这些职位都是需要经历多个项目的专业人员才能驾驭的，而一个项目动辄三五年，客观上，目前建筑市场并没有足够的技术、管理人才支撑房企“高周转运营管理模式。”

综上，目前国内房地产开发市场，客观上缺乏采用“高周转”运营模式下的专业技术、人才、管理力量支持，尤其鉴于当下并不规范的建筑市场环境，“高周转”往往也就意味着“高风险”。这种风险并不单指建筑本身的质量风险，还有房企自身承担的质量安全责任风险，2019年9月15日，国务院刚刚转发住建部文件，再次强调工程质量问题建设单位需担首责，因此，房企应慎用“高周转”运营模式。